Lo que hay que saber

• Los contratos de compraventa
• La comunidad

Los contratos de compraventa

Los precontratos de compraventa

Existen dos tipos de precontratos de compraventa:

• El primero llamado compromiso (o promesa) unilateral de compraventa no obliga al comprador. Éste disfruta de una opción de compra durante un período estipulado en el contrato, opción que podrá hacer valer o no ;
  
• El segundo tipo llamado compromiso (o promesa) bilateral de compraventa es un contrato sinalagmático, es decir, vinculante para ambas partes, que obliga de forma definitiva a los firmantes: el vendedor se compromete a vender y el comprador a comprar. De hecho, este documento tiene valor de venta, siempre y cuando las posibles condiciones suspensivas no se hagan efectivas.
  

A partir del 1º de junio de 2001, cualquier comprador (no profesional) de una vivienda de segunda mano que haya firmado una promesa de compraventa privada cuenta con un plazo de retractación de 7 días.
Durante este plazo, no ha de abonarse ninguna suma de dinero, salvo si se firma con un profesional, quien, en caso de retractación del comprador, tendrá que restituir las cantidades recibidas en un plazo de 21 días.

La escritura pública de compraventa

El otorgamiento de la escritura de compraventa ante notario es la última etapa del proceso de compraventa. Tras este acto se puede proceder a cumplir con las formalidades de publicidad inmobiliaria, que harán que la transmisión sea oponible a terceros.
El comprador pasará a ser el nuevo titular del bien y el vendedor recibirá el valor pactado.
Si no se ha firmado con anterioridad un precontrato de compraventa, el notario tiene que concederle al comprador un plazo de reflexión de 7 días, para lo cual ha de comunicarle el proyecto de escritura.
Normalmente el que se ocupa de ello es el notario del vendedor, aunque puede asistirlo el del comprador.
Los demás gastos derivados de la compraventa, o sea, los aranceles de tramitación y los impuestos a pagar, corren totalmente por cuenta del comprador.

La comunidad

Definición de la comunidad de propietarios

La comunidad de propietarios es el conjunto de cotitulares de un inmueble o grupo de inmuebles dividido en propiedad horizontal, es decir en partes, cada una de las cuales comprende elementos privativos y una parte proporcional de los elementos comunes del bien.
En Francia, las reglas que rigen la propiedad horizontal están establecidas por la ley del 10 de julio de 1965 y el decreto del 17 de marzo de 1967.
Los estatutos de la comunidad tienen por finalidad definir el destino del bien inmueble, establecer los derechos y obligaciones de los copropietarios en relación con los elementos comunes y con los privativos, y especificar la repartición de los gastos.
La comunidad de propietarios tiene personalidad jurídica.
La comunidad puede establecer y regirse por unos estatutos, si lo considera oportuno; su misión es la conservación del inmueble y la administración de sus elementos comunes.
La junta general de copropietarios toma las decisiones que atañen a la comunidad y designa a un administrador que es responsable de la puesta en ejecución de dichas decisiones, bajo el control de un consejo de copropietarios.
El administrador es el representante legal de la comunidad de propietarios, tanto en los actos de carácter civil como judicial.

Misión del administrador

El administrador tiene como misión:
ejecutar las disposiciones de los estatutos de la comunidad y las decisiones de la junta general;
administrar el inmueble y garantizar su conservación, cuidado y mantenimiento, y en caso de urgencia, proceder por iniciativa propia a la ejecución de las obras necesarias para su salvaguarda,
administrar el inmueble y garantizar su conservación, cuidado y mantenimiento, y en caso de urgencia, proceder por iniciativa propia a la ejecución de las obras necesarias para su salvaguarda;
establecer y mantener al día un cuaderno de mantenimiento del inmueble;
establecer un presupuesto para la comunidad, someterlo a votación de la junta de copropietarios y llevar las cuentas de cada comunidad por separado, conforme a las disposiciones del plan de contabilidad general.

Los elementos comunes y los elementos privativos

Los elementos privativos son las partes de los edificios y terrenos de la comunidad cuyos uso y propiedad son exclusivos de cada copropietario.
son exclusivos de cada copropietario.
Este criterio tiene sólo un valor supletorio y cabe definir en los estatutos de la comunidad la lista exhaustiva de las partes que se consideran privativas.
Los elementos comunes son las partes de los edificios y terrenos que pueden ser usados por todos los copropietarios o por varios de ellos.
Si los estatutos de la comunidad no especifican nada al respecto o presentan alguna contradicción, se consideran elementos comunes los siguientes:

• los vestíbulos y pasillos del edificio;
• las escaleras, los ascensores;
• los patios;
• los parques y jardines;
• los caminos de acceso ;
• la obra gruesa, los encofrados, conductos y sombreretes de chimeneas;
• los locales de servicio comunitarios (por ej., el local de residuos);
• los pasajes y corredores;
• las instalaciones comunes, incluidos todos aquellos conductos que atraviesan los locales privativos ;
• la calefacción central. La caldera y demás instalaciones son elementos comunes; para evitar trastornos graves en el funcionamiento de las instalaciones, está prohibido alterar, cambiar o suprimir cualquier elemento de calefacción que se encuentre en las partes privativas;
• los vertederos de evacuación de residuos: los conductos, así como las bocas de vertido que se encuentran en espacios comunitarios, son elementos comunes; en cambio, las bocas situadas dentro de los pisos se consideran privativas;
• las antenas de televisión colectivas, incluidas las parabólicas.

Los gastos comunitarios

La repartición de los gastos comunitarios debe estar establecida en los estatutos de la comunidad, acorde a las disposiciones del artículo 10 de la ley de 1965, que distingue los gastos generales relativos a los elementos comunes del inmueble y los gastos generales asociados a las instalaciones comunes y los servicios colectivos.
Los gastos relativos a la conservación, al mantenimiento y a la administración de los elementos comunes se han de repartir proporcionalmente al valor relativo de los elementos privativos que conforman cada parte de la comunidad.
Los gastos generales asociados a las instalaciones comunes y los servicios colectivos se han de repartir proporcionalmente a la utilidad que dichos servicios e instalaciones presentan para cada parte de la comunidad.

La junta general de copropietarios

Pueden participar en ella todos los copropietarios, como así también:

• los inquilinos que hayan firmado un contrato de arrendamiento con acceso diferido a la propiedad;
• los socios de la sociedad civil inmobiliaria que sea titular de una o más partes de la comunidad;
• el mandatario común, tratándose de partes en situación de indivisión;
• los representantes de una asociación de inquilinos;
• los inquilinos delegados por un propietario.

Si un propietario no puede asistir en persona a una junta, puede representarlo el mandatario que él escoja, salvo el administrador. En tal caso, le entregará al mandatario una delegación de voto redactada en papel común.
Sin embargo, ninguna persona podrá recibir más de tres delegaciones de voto, excepto si con el número de delegaciones que ha recibido totaliza menos del 5 % de los votos.
Se ha de celebrar al menos una junta general por año. No obstante ello, si fuera necesario, podrá celebrarse una junta extraordinaria, bien sea a iniciativa del administrador, a petición del consejo de copropietarios o a petición de uno o más copropietarios si representan al menos la cuarta parta de los votos totales de la comunidad.
Salvo en caso de urgencia, el administrador ha de respetar un plazo de 15 días hábiles entre la fecha de recepción de las convocatorias y la fecha de celebración de la junta.
Las convocatorias deberán enviarse mediante carta certificada con acuse de recibo o bien ser entregadas personalmente contra firma del registro correspondiente.
Se deberán anexar a la convocatoria los proyectos de resoluciones y los términos esenciales de los contratos y ofertas que se someterán a votación de la junta, así como el presupuesto previsto para el ejercicio siguiente y las cuentas cerradas del último ejercicio.
Cada copropietario o mandante ha de firmar el registro de presencias. Al inicio de la sesión, la junta nombra a un presidente y, si corresponde, a uno o más escrutadotes; salvo decisión contraria de la junta, el administrador actúa como secretario.
A continuación, se procede a examinar cada uno de los asuntos consignados en el orden del día y se vota según las reglas de mayoría aplicables en función del tipo de decisión que haya que tomar.
Los resultados de las votaciones se consignarán en el acta de la junta, en la que se deberá indicar asimismo si la decisión fue adoptada o no.
En un plazo de dos meses, se deberá enviar un acta de la junta a los propietarios que hubieran votado en contra de algún acuerdo y a aquellos que no estaban presentes ni representados.
. Éstos beneficiarán de un plazo de dos meses para impugnar los acuerdos de la junta ante el tribunal correspondiente y solicitar su anulación.