Alquilar

Lo que hay que saber

• el contrato de arrendamiento
• Obligaciones de las partes
• El inventario
• Las reparaciones necesarias
• El alquiler
• La fianza
• El aval
• Los gastos
• El recibo de alquiler
• La rescisión del contrato de arrendamiento

el contrato de arrendamiento

El contrato de arrendamiento se firma por una duración mínima de tres años, cuando el propietario es una persona física, y de seis años, cuando es una persona jurídica (empresa, compañía de seguros, caja de pensiones, etc.).

Menciones obligatorias

El contrato de arrendamiento ha de establecerse por escrito y contener las siguientes menciones obligatorias:

• el nombre y la dirección del propietario, aun cuando éste actúe por intermedio de un administrador de bienes;
• la fecha de entrada en vigencia y la duración del contrato
• la naturaleza y el destino de los locales arrendados;
• la designación de los locales e instalaciones de uso privativo y, en su caso, una enumeración de los elementos, instalaciones y accesorios del edificio que sean de uso comunitario;
• el importe del alquiler, la forma de pago y, en su caso, las reglas de actualización ;
• la cuantía de la fianza, si corresponde
• el certificado del diagnóstico de riesgo por exposición al plomo, si corresponde.

Menciones prohibidas

Es contrario a la ley:

• que el inquilino esté obligado a pagar el alquiler por domiciliación bancaria,
• que el propietario rescinda de pleno derecho el contrato de arrendamiento, salvo por falta de pago del alquiler o porque el inquilino no ha suscrito un seguro;
• que el propietario reduzca las prestaciones establecidas en el contrato sin contrapartida equivalente,
• que el propietario cobre multas en el caso de incumplimiento del contrato o de los estatutos de la copropiedad,
• que el propietario le impida al inquilino el desempeño de una actividad política, asociativa, profesional o sindical.
• que el inquilino esté obligado a suscribir el seguro elegido por el arrendador,
• que el inquilino, habiendo manifestado expresamente su deseo de desistir del contrato, esté obligado a aceptar las visitas de su vivienda los días festivos y durante más de dos horas los días hábiles.

Documentos anexos al contrato

El contrato de arrendamiento deberá ir acompañado de los siguientes documentos:

• el inventario
• un extracto de los estatutos de la comunidad, si corresponde.

Obligaciones de las partes

La firma de un contrato de arrendamiento obliga tanto al propietario como al inquilino.

Obligaciones del propietario

Al darle las llaves al inquilino, el propietario tendrá que entregarle una vivienda digna, en buen estado de uso y reparación. Las instalaciones mencionadas en el contrato de arrendamiento deben funcionar correctamente.

La noción de vivienda digna ha sido definida por ley; es la llamada Ley SRU del 13 de diciembre de 2000, relativa a los contratos de arrendamiento sujetos a la ley de 1989. Una vivienda digna no puede presentar "riesgos evidentes que puedan perjudicar la seguridad o dañar la salud", y tiene que estar provista de todos "los elementos que la hagan compatible con el uso residencial". Estas nuevas disposiciones se aplican a los locales arrendados con o sin muebles, incluidos los contratos en vigencia.

Además, el propietario tiene obligación de garantizarle al inquilino el disfrute armónico de la vivienda durante toda la duración del contrato. Para ello, deberá llevar a cabo todas las reparaciones que por ley no corren por cuenta del inquilino.

Obligaciones del inquilino

El inquilino tiene obligación de:

• pagar el alquiler y los gastos,
• suscribir un seguro multiriesgo hogar para la vivienda,
• efectuar las reparaciones necesarias que por ley son por cuenta del inquilino,
• aceptar las obras llevadas a cabo por el arrendador en los elementos comunes y en los elementos privativos.

El inventario

Aunque no sea obligatorio, es muy aconsejable que ambas partes efectúen un inventario de entrada y anexarlo al contrato de arrendamiento.
Si no se ha hecho un inventario, la parte que haya impedido su realización no podrá alegar la presunción de que la vivienda fue arrendada en buen estado.
Ambas partes deberán establecer el inventario a más tardar a la entrega de las llevas de la finca al inquilino. Cuando el inquilino deje el piso y le devuelva las llaves al dueño habrá que hacer un inventario de salida. A la finalización del contrato, se compararán ambos inventarios para determinar las reparaciones que le incumben al propietario y aquellas que son a cargo del inquilino. Si la entrada del inquilino se produce en verano, éste podrá solicitar que se añada al acta de inventario inicial un acta complementaria sobre el sistema de calefacción durante el primer mes de uso de la misma.
Puede efectuar el inventario:

• o el propietario en presencia del inquilino;
• o un agente judicial (un "huissier de justice") por iniciativa de una de las partes. En este caso, el "huissier" enviará una notificación a ambas partes con por lo menos siete días de antelación, mediante carta certificada con acuse de recibo. El propietario y el inquilino se repartirán los gastos de intervención del "huissier" por partes iguales.

Las reparaciones necesarias

El inquilino es quien debe llevar a cabo todas las pequeñas reparaciones corrientes de conservación.
Esta obligación queda sin efecto cuando las reparaciones son necesarias por motivos de vetustez, vicios de construcción o casos de fuerza mayor (por ejemplo, un desastre natural).
El decreto 87-712 del 26 de agosto de 1987 da una lista indicativa de las reparaciones que son a cargo del inquilino y que pueden tener por objeto elementos exteriores a la vivienda (por ej., el jardín de una casa) o instalaciones interiores (enchufes eléctricos, flexible de ducha, etc.).
Mientras dure el contrato y salvo cláusula en contrario, el propietario no puede exigir que el inquilino lleve a cabo las reparaciones. Sin embargo, el inquilino tiene obligación de comportarse como un diligente padre de familia y efectuar las reparaciones lo más rápidamente posible si hay riesgos de que se deteriore la vivienda. Al devolver las llaves una vez finalizado el contrato, el inquilino tendrá que devolver la vivienda habiendo efectuado todas las reparaciones necesarias. De lo contrario, el propietario podrá exigir la devolución de los gastos que haya tenido que asumir para poner la vivienda en condiciones.

El alquiler

La puesta a disposición de la vivienda arrendada a favor del inquilino se hará en contrapartida de un alquiler, cuyo importe fijarán libremente las partes al firmar el contrato.
El inquilino tiene derecho a solicitar que el pago del alquiler sea mensual; por su parte, el propietario no puede exigirle que el pago se efectúe por domiciliación bancaria.
Si el contrato de arrendamiento incluye una cláusula acerca de la actualización del alquiler, ésta última se llevará a cabo anualmente en la fecha estipulada por las partes o, en su defecto, en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato.
Desde entonces del 1ro de enero de 2006, el único índice de referencia autorizado para la actualización es el I.R.L., que pretende suavizar el impacto de la evolución del coste de la construcción en el aumento de los alquileres.
Si el contrato de arrendamiento no estipula ninguna actualización del alquiler, el propietario no podrá aumentarlo antes de la finalización del contrato. Al renovar este último, el propietario podrá actualizar el alquiler si éste resultara subestimado.

La fianza

La fianza es una suma que el inquilino abona al propietario como garantía de que cumplirá con sus obligaciones arrendaticias. A partir del 10 de febrero de 2008, su cuantía no puede ser superior a un mes de alquiler (gastos excluidos). Aunque la fianza no sea obligatoria, el propietario tiene derecho a exigirla.
El propietario deberá devolverle la fianza al inquilino en un plazo máximo de dos meses a partir de la recuperación de las llaves, habiendo deducido las sumas que éste último pudiera deberle.

El aval

Cada vez más, los propietarios exigen que los inquilinos aporten un aval. La persona que se compromete a pagarle al propietario todas las deudas del inquilino en caso de impago se denomina avalista.
El aval puede tener una duración indeterminada, cuando no se haya indicado ninguna duración. En este caso, si el avalista rompe unilateralmente su compromiso, su rescisión no tendrá efecto hasta finalizado el contrato de arrendamiento. El avalista deberá notificar su decisión al propietario mediante carta certificada con acuse de recibo.
El aval puede tener asimismo una duración determinada cuando se indica el número de reconducciones posibles por el que se establece.
So pena de nulidad, en el aval debe figurar:

• le mención del importe del alquiler, de su forma de actualización y del artículo 22-1 al. 1ro de la ley del 6 de julio de 1989, de puño y letra del avalista;
• la mención de puño y letra del avalista que exprese claramente su conocimiento de la naturaleza y cuantía de la obligación contraída.

Los gastos

Se denominan gastos accesorios a aquellos gastos pagados por el arrendador que están vinculados a la ocupación y uso de la finca por parte del inquilino.
esto es:

• los gastos originados por los servicios asociados a la vivienda y al uso del edificio (salario del portero, consumo de agua y energía, contrato de mantenimiento de los ascensores, etc.);
• los impuestos accesorios (tasa por recogida de basura, por ejemplo)
• los gastos de conservación corriente y las pequeñas reparaciones de los elementos comunes del edificio (inspecciones de rutina, reparaciones de averías, etc.), salvo si los gastos se deben a un fallo o a una mala construcción del edificio. Si esto ocurriese, el propietario estaría obligado a corregir el fallo o el defecto de construcción.

El decreto del 26 de agosto de 1987 da una lista exhaustiva de los citados gastos.
No se le puede reclamar al inquilino el pago de ningún otro gasto adicional. El propietario tiene derecho a exigirle al inquilino provisiones para gastos, que se calcularán basándose en los gastos que el propietario haya pagado efectivamente el año anterior.
El propietario tiene obligación de regularizar las cuentas relativas a los gastos una vez por año. Pueden producirse dos casos:

• si el importe efectivo de los gastos es inferior a las provisiones abonadas por el inquilino, el propietario podrá bien devolver el dinero sobrante, bien deducirlo del alquiler siguiente;
• si el importe efectivo de los gastos es superior a las provisiones abonadas por el inquilino, el propietario tiene derecho a exigir que el inquilino pague la diferencia. La solicitud tiene que estar debidamente justificada. En la práctica, el arrendador tiene que facilitarle al inquilino un estado de todos los gastos por categoría o, si se trata de una residencia multifamiliar, el detalle de repartición de los gastos entre los distintos inquilinos (las cuotas de participación, si se trata de una comunidad de propietarios, o la repartición más equitable, si hay un único propietario). Los inquilinos podrán consultar los documentos justificativos durante un mes.

El propietario tiene derecho a solicitarle al inquilino una regularización de los gastos debidamente justificados durante un período de cinco años como máximo.

El recibo de alquiler

A petición del inquilino, el propietario tiene obligación de facilitarle sin coste adicional un recibo de alquiler en el que figure el importe abonado, con el alquiler y los gastos indicados por separado.
Si el inquilino efectuase un pago parcial del alquiler, el propietario no podrá establecer un recibo de alquiler pero tendrá que darle de todas formas un recibo por el importe abonado.

La rescisión del contrato de arrendamiento

La rescisión es el acto por el cual el inquilino o el propietario finalizan el contrato de arrendamiento. Su notificación debe hacerse mediante carta certificada con acuse de recibo o por intermedio de un agente judicial (un "huissier").

Rescisión por parte del inquilino

El inquilino tiene derecho a desistir del contrato de arrendamiento en cualquier momento, habiendo un preaviso de tres meses (un mes en caso de tratarse de un primer empleo, un traslado, la pérdida de empleo o un nuevo empleo consecutivo a la pérdida de otro empleo). Los beneficiarios del RMI Los beneficiarios del RMI (ingresos mínimos de inserción) y las personas mayores de 60 años cuyo estado de salud justifique un cambio de domicilio tendrán derecho igualmente al preaviso de un mes.

Rescisión por parte del propietario

El propietario que desee recuperar un inmueble alquilado por uno de los motivos que se explican a continuación tiene obligación de comunicarle al inquilino su decisión al menos seis meses antes de la fecha de finalización contractual.

• El propietario puede rescindir el contrato de arrendamiento para vivir en ella, o para que viva allí su cónyuge, su compañero permanente durante al menos el último año, su pareja de hecho con la que ha contraído un PACS (un Pacto Civil de Solidaridad, que según la ley francesa ampara a las parejas de hecho), sus ascendientes o descendientes, o los de su cónyuge, compañero o pareja de hecho.
• El propietario también puede rescindir el contrato de arrendamiento para poner en venta la finca; la notificación al inquilino tendrá valor de oferta de venta durante un plazo de dos meses, en las condiciones indicadas en dicha notificación.

Por último, el propietario puede rescindir el contrato por un motivo legítimo y serio como, por ejemplo, la falta de pago del alquiler de forma reiterada.