Lo que hay que saber

• LE BAIL
• LES OBLIGATIONS DES PARTIES
• L'ETAT DES LIEUX
• LES REPARATIONS LOCATIVES
• LE LOYER
• LE DEPOT DE GARANTIE
• LE CAUTIONNEMENT
• LES CHARGES LOCATIVES
• LA DEMANDE DE QUITTANCE
• LE CONGE

LE BAIL

Le bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 est conclu pour une durée minimale de 3 ans lorsque le propriétaire est une personne physique ou une SCI familiale et de 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale (société, compagnie d'assurances, caisse de retraite, etc.).

MENTIONS OBLIGATOIRES

Le bail doit être conclu par écrit. Il contient obligatoirement les informations suivantes :

• el nombre y la dirección del propietario, aun cuando éste actúe por intermedio de un administrador de bienes;
• la fecha de entrada en vigencia y la duración del contrato
• La consistance, la surface habitable et la destination des lieux loués ;
• la designación de los locales e instalaciones de uso privativo y, en su caso, una enumeración de los elementos, instalaciones y accesorios del edificio que sean de uso comunitario;
• el importe del alquiler, la forma de pago y, en su caso, las reglas de actualización ;
• la cuantía de la fianza, si corresponde

MENTIONS INTERDITES

Es contrario a la ley:

• L'obligation pour le locataire de payer son loyer par prélèvement automatique ;
• La résiliation de plein droit du bail pour d’autres motifs que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, troubles de voisinages constatés par voie de justice, ou défaut d'assurance ;
• L'autorisation pour le propriétaire de diminuer une prestation stipulée dans le bail sans contrepartie équivalente ;
• L'autorisation pour le propriétaire de percevoir des amendes en cas de non respect du bail ou du règlement intérieur de l'immeuble ;
• L'interdiction pour le locataire d'exercer une activité politique, syndicale, associative ou professionnelle.
• L'obligation pour le locataire de souscrire une assurance choisie par le bailleur ;
• L'obligation pour le locataire de laisser visiter son local les jours fériés et plus de deux heures par jour ouvrable lorsqu'il a signifié son congé.

PIECES A JOINDRE AU BAIL

El contrato de arrendamiento deberá ir acompañado de los siguientes documentos:

• L'état des lieux ;
• L'extrait du règlement de copropriété (le cas échéant) ;
• Le diagnostic de performance énergétique ;
• L’état des risques naturels et technologiques ;
• Le constat des risques d’exposition au plomb si l’immeuble a été construit avant le 1er janvier 1949

LES OBLIGATIONS DES PARTIES

La firma de un contrato de arrendamiento obliga tanto al propietario como al inquilino.

LES OBLIGATIONS DU BAILLEUR

Al darle las llaves al inquilino, el propietario tendrá que entregarle una vivienda digna, en buen estado de uso y reparación. Las instalaciones mencionadas en el contrato de arrendamiento deben funcionar correctamente.

La notion de logement décent a été définie par la loi du 13 décembre 2000 (dite loi SRU) qui concerne les baux soumis à la loi de 1989 : Le logement ne doit pas présenter de "risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité et à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation". Ces nouvelles dispositions s'appliquent aux locations nues ou meublées, ainsi qu'aux contrats en cours.

Además, el propietario tiene obligación de garantizarle al inquilino el disfrute armónico de la vivienda durante toda la duración del contrato. Para ello, deberá llevar a cabo todas las reparaciones que por ley no corren por cuenta del inquilino.

LES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE

El inquilino tiene obligación de:

• De payer le loyer et les charges ;
• De souscrire une assurance multirisques habitation pour assurer le logement ;
• De procéder à toutes les réparations locatives nécessaires ;
• D'accepter les travaux effectués par le bailleur dans les parties communes et dans les parties privatives.

L'ETAT DES LIEUX

Même s'il n'est pas obligatoire, il est fortement conseillé aux deux parties de joindre un état des lieux au contrat de location. En son absence, la partie qui aura refusé l'établissement de l'état des lieux ne pourra invoquer la présomption selon laquelle les lieux auraient été reçus en bon état de réparation. Ce document est établi contradictoirement entre les parties au plus tard lors de la remise des clés au locataire. Un état des lieux doit également être établi au moment de la restitution des clés. A la fin de la location, la comparaison des deux états des lieux va permettre en effet de déterminer les réparations qui incombent au propriétaire ou au locataire. Si l'entrée dans les lieux se fait en été, le locataire a la faculté de demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage, au cours du premier mois de chauffe.

Puede efectuar el inventario:

• Soit par le propriétaire en présence du locataire ;
• Soit par huissier de justice à l'initiative de la partie la plus diligente. Dans ce cas, l'huissier de justice doit en aviser les parties au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans ce cas, les frais d'établissement seront partagés par moitié entre le propriétaire et le locataire.

LES REPARATIONS LOCATIVES

Les réparations locatives désignent l'ensemble des travaux d'entretien courant ainsi que les petites réparations à la charge du locataire. Celui-ci est tenu d'effectuer ces réparations, hormis les cas de vétusté, de force majeure (catastrophe naturelle, par exemple) et de vices de construction. Le décret 87-712 du 26 août 1987 énumère à titre indicatif la liste des réparations réputées locatives qui peuvent concerner l'extérieur du logement (jardin pour une maison) et les équipements internes (prises électriques, tuyau flexible de douche...).. Le locataire, a l'obligation de se comporter « bon père de famille », doit effectuer les travaux au plus tôt si une dégradation des locaux loués est susceptible de survenir. Lors de la restitution des locaux en fin de bail, le locataire est tenu de les restituer avec les réparations locatives effectuées. Dans le cas contraire, le propriétaire peut obtenir le remboursement des frais engagés pour remettre le logement en état.

LE LOYER

Le loyer, librement fixé par les parties lors de la signature du bail, constitue la contrepartie de la mise à disposition du logement par le propriétaire au locataire. Le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande et le propriétaire ne peut pas lui imposer un mode de paiement par prélèvement automatique. Lorsque le bail inclut une clause d'indexation, la révision du loyer hors charges intervient annuellement à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. Depuis le 1er janvier 2006, l'indice de référence est obligatoirement l'I R L qui vise à atténuer l'impact de l'évolution du coût de la construction sur l'augmentation des loyers. Lorsque le bail ne prévoit pas de révision du loyer, le propriétaire ne peut pas procéder à une augmentation avant le terme normal. Mais lors du renouvellement du bail, le prix du loyer peut être augmenté s'il apparaît sous-évalué.

LE DEPOT DE GARANTIE

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au propriétaire pour garantir l'exécution de ses obligations locatives. Pour les baux conclus à compter du 10 février 2008, son montant ne peut être supérieur à un mois de loyer hors charges. Bien qu'il ne soit pas obligatoire, le propriétaire est en droit d'en réclamer un. Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés, déduction faite des sommes pouvant restées dues au bailleur.

LE CAUTIONNEMENT

Les propriétaires, de plus en plus, réclament à leurs locataires un cautionnement. La « caution » est une personne qui s'engage à payer au propriétaire toutes les sommes que le locataire lui doit en cas de défaillance de ce dernier. Le cautionnement est dit à durée indéterminée lorsqu'il ne comporte aucune indication de durée. La caution peut alors résilier unilatéralement son engagement, mais son retrait n'aura d'effet qu'au terme du contrat de location. La résiliation doit être notifiée au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Le cautionnement peut également être consenti pour la durée déterminée lorsqu'il précise le nombre de renouvellements qui rentreront dans le champ d'application de dit cautionnement. visé par l'acte. A peine de nullité, l'acte de cautionnement doit comporter :

• La mention manuscrite du montant du loyer, des conditions de sa révision et de l'article 22-1 al.1er de la loi du 6 juillet 1989, par la caution ;
• La mention manuscrite de la caution exprimant clairement sa connaissance de la nature et de l'étendue de l'obligation contractée.

Un cautionnement ne peut être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti.

Par ailleurs, si le bailleur est une personne morale autre qu’une SCI familiale, un cautionnement ne peut être demandé que s’il est apporté par un organisme dont la liste est fixée par décret ou si le logement est loué à un étudiant non boursier.

LES CHARGES LOCATIVES

Se denominan gastos accesorios a aquellos gastos pagados por el arrendador que están vinculados a la ocupación y uso de la finca por parte del inquilino.

esto es:

• Des frais entraînés par les services liés au logement et à l'usage de l'immeuble (salaire du gardien, consommation d'eau et d'énergie, contrat d'entretien des ascenseurs, etc.) ;
• Des taxes locatives (taxe d'ordures ménagères, etc.) ;
• Des charges correspondant aux dépenses d'entretien courant et menues réparations des parties communes de l'immeuble (visites d'entretien, dépannage, etc.),

Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 liste de manière exhaustive les charges locatives. Aucune autre charge ne peut être réclamée au locataire. Le propriétaire est en droit de réclamer à son locataire des " provisions sur charges " Celles-ci sont calculées sur la base des charges effectivement réglées par le propriétaire l'année précédente. Le propriétaire est tenu de régulariser les comptes de charge chaque année. Deux cas de figure se présentent :

• Le montant des charges effectivement réglées est inférieur aux provisions payées par le locataire. Dans ce cas, le propriétaire rembourse ou déduit de la quittance suivante les sommes versées en trop ;
• Le montant des charges effectivement réglées est supérieur aux provisions payées par le locataire. Dans ce cas, le propriétaire est en droit de réclamer au locataire le paiement des sommes manquantes. Sa demande doit être dûment justifiée. Le bailleur doit, de fait, communiquer un décompte de ses frais par nature de charge ou, dans le cas d'un immeuble collectif, le mode de répartition des charges entre les différents locataires (les tantièmes en cas de copropriété, le mode le plus juste en cas de propriétaire unique). Ces justificatifs sont ensuite tenus à la disposition du locataire durant un mois.

LA DEMANDE DE QUITTANCE

Lorsque le locataire en fait la demande, le bailleur est tenu de lui remettre gratuitement une quittance portant le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Dans le cas d'un paiement partiel, le bailleur n’est pas tenu de délivrer de quittance mais doit tout de même délivrer un reçu au locataire.

LE CONGE

La rescisión es el acto por el cual el inquilino o el propietario finalizan el contrato de arrendamiento. Su notificación debe hacerse mediante carta certificada con acuse de recibo o por intermedio de un agente judicial (un "huissier").

CONGE SIGNIFIE PAR LE LOCATAIRE

El inquilino tiene derecho a desistir del contrato de arrendamiento en cualquier momento, habiendo un preaviso de tres meses (un mes en caso de tratarse de un primer empleo, un traslado, la pérdida de empleo o un nuevo empleo consecutivo a la pérdida de otro empleo). Los beneficiarios del RMI Los beneficiarios del RMI (ingresos mínimos de inserción) y las personas mayores de 60 años cuyo estado de salud justifique un cambio de domicilio tendrán derecho igualmente al preaviso de un mes.

CONGE SIGNIFIE PAR LE PROPRIETAIRE

El propietario que desee recuperar un inmueble alquilado por uno de los motivos que se explican a continuación tiene obligación de comunicarle al inquilino su decisión al menos seis meses antes de la fecha de finalización contractual.

• El propietario puede rescindir el contrato de arrendamiento para vivir en ella, o para que viva allí su cónyuge, su compañero permanente durante al menos el último año, su pareja de hecho con la que ha contraído un PACS (un Pacto Civil de Solidaridad, que según la ley francesa ampara a las parejas de hecho), sus ascendientes o descendientes, o los de su cónyuge, compañero o pareja de hecho.
• Le bailleur peut également donner congé pour mise en vente de son bien, le congé vaut alors offre de vente au profit du locataire, pendant un délai de 2 mois selon les conditions fixées dans le dit congé

Le bailleur peut enfin donner congé pour un motif légitime et sérieux, comme par exemple le non paiement du loyer aux échéances.