Ofrecer en alquiler

Lo que hay que saber

• Vivienda digna obligatoria
• Obligación de mantenimiento y renovación
• Los gastos
• Recuperar la propiedad alquilada

Vivienda digna obligatoria

Según el decreto del 30 de enero de 2002 en aplicación del artículo 187 de la ley SRU, el propietario tiene obligación de alquilar una vivienda (o un local) digno y en buenas condiciones de uso. (Esta obligación atañe únicamente a los contratos sujetos a la ley de 1989).

El decreto establece que una vivienda digna tiene que cumplir con un cierto número de condiciones relativas a la seguridad física y a la salud de sus ocupantes:

• La vivienda ofrece protección: techo y paredes. La obra gruesa y las vías de acceso están en buen estado de mantenimiento y solidez, y protegen el interior de las aguas de escorrentía y de la surgencia de aguas. La carpintería exterior y la cubierta, con sus junturas y accesorios, protegen contra las infiltraciones de agua. En los departamentos franceses de ultramar, se pueden tener en cuenta condiciones climáticas especiales para la apreciación del grado de protección contra las infiltraciones de agua.
• Los dispositivos de retención de las personas, tanto en la vivienda como en sus accesos (barandillas de las ventanas, escaleras, balcones, logias, terrazas...), serán aptos para su uso.
• La naturaleza y el estado de conservación y mantenimiento de los materiales de construcción, canalizaciones y revestimientos de la vivienda no han de presentar riesgos manifiestos para la salud y la seguridad física de los inquilinos.
• Las redes y conexiones eléctricas y de gas, al igual que las instalaciones de calefacción y producción de agua caliente, estarán conformes con las normas de seguridad definidas en la reglamentación en vigencia y en buenas condiciones de uso y funcionamiento.
• Los dispositivos de apertura y aeración permitirán una renovación del aire, acorde a las necesidades de una ocupación normal de la vivienda y al funcionamiento de las instalaciones.
• Las estancias principales tendrán que tener suficiente luz natural y una abertura al aire libre o bien una abertura hacia un volumen acristalado que a su vez dé al aire libre.
• La vivienda no tiene que haber sido declarada insalubre o en peligro.

La vivienda tiene que constar de las siguientes instalaciones y comodidades:

• Una instalación que posibilite una calefacción normal, que se adecue a las características de la vivienda y provista de los dispositivos de suministro de energía y evacuación de los productos de combustión. En los departamentos franceses de ultramar, esta condición no es obligatoria.
• Una instalación de suministro de agua potable que garantice una buena distribución dentro de la vivienda, con una presión y un caudal suficientes como para satisfacer un uso normal por parte de los inquilinos.
• Instalaciones de evacuación de las aguas domésticas y sanitarias que impidan el retorno de olores y efluentes, provistas de sifón.
• Una cocina o cocina americana con un fregadero conectado a una instalación de suministro de agua fría y caliente, y a una instalación de evacuación de las aguas residuales; la cocina tiene que poder alojar un equipo para cocinar.
• Una instalación sanitaria interior a la vivienda con wáter, separada de la cocina y de la estancia que se usa para las comidas, y una instalación para el aseo corporal con bañera o ducha, que preserve la intimidad y que tenga suministro de agua caliente y fría, así como un dispositivo de evacuación de aguas usadas. La instalación sanitaria de un monolocal puede ser un wáter exterior a la vivienda, siempre y cuando el wáter esté situado en el mismo edificio y sea fácil de acceso.
• Una red eléctrica que permita iluminar suficientemente todas las estancias y los accesos, y hacer funcionar los electrodomésticos corrientes indispensables de todos los días.
• En los departamentos franceses de ultramar, el suministro de agua caliente no es obligatorio.

Normas de superficie y volumen

• La vivienda tiene que tener por lo menos una estancia principal con una superficie útil de 9 m2 como mínimo y una altura hasta el techo de al menos 2,20 m, o bien un volumen útil de no menos de 20 m3.
• La superficie útil y el volumen útil se determinan de conformidad con el CCH (Code de la construction et de l'habitation), art. R.111-2 (apartados 2 y 3), que establece que la superficie útil de la vivienda es la superficie edificada, medida a nivel del suelo, una vez deducidas las superficies ocupadas por las paredes, tabiques, escalones y huecos de escaleras, conductos y marcos de puertas y ventanas. El volumen útil es el total de las superficies útiles arriba definidas, multiplicado por las distintas alturas hasta el techo.
  No se incluyen en la superficie útil los altillos sin acondicionar, trasteros, subsuelos, cobertizos, garajes, terrazas, logias, balcones, tendederos exteriores, verandas y algunos otros tipos de volúmenes acristalados, locales comunitarios y otras dependencias de las viviendas, ni tampoco las partes de los locales cuya altura al techo es inferior a 1,80 metros.
  
• Quedan abrogados los artículos 1, 5 a 14 y 17 del decreto del 9 de noviembre de 1968 (en particular las normas) por el que se pone en aplicación la ley del 12 de julio de 1967 relativa a la mejora de la vivienda.

Obligación de mantenimiento y renovación

• Para conservar la finca en buen estado, el propietario tendrá que ocuparse de su mantenimiento regular.
• Las obras importantes (calefacción, paredes, suelos, etc.) son responsabilidad del arrendador, así como todos los elementos que permiten mantener la vivienda cerrada y protegida: tejado, paredes exteriores (incluidas las ventanas), puerta, suelos, etc.
• En cambio, las reparaciones menores y los gastos de conservación corriente son responsabilidad del inquilino.

Los gastos

• El inquilino debe asumir el pago de los gastos por reparación de los elementos comunes del edificio, los gastos derivados del uso normal de la vivienda (agua, gas, electricidad, etc.) y los impuestos (impuesto sobre el contrato de alquiler, tasa por limpieza, tasa por recogida de basura).
• Los demás gastos que pudieran ser necesarios son responsabilidad del propietario. El decreto del 26 de agosto de 1987 da una lista exhaustiva de los gastos que se le pueden exigir al inquilino.
• El pago de los gastos puede ser mensual, trimestral o anual. Recuerde que el inquilino puede solicitar un detalle exacto de los gastos efectuados, así como el consumo y los justificantes correspondientes en cualquier momento.

Recuperar la propiedad alquilada

El propietario puede rescindir el contrato de alquiler al término del mismo, aunque sólo si es para ocupar él mismo o su familia la vivienda como residencia principal, para venderla o por algún motivo serio y legítimo. Importante: la rescisión del contrato tiene que ser notificada con seis meses de antelación con respecto a la fecha de finalización contractual mediante carta certificada con acuse de recibo o por intervención de un agente judicial (un "huissier").

Si el propietario recupera la vivienda para vivir en ella

El propietario puede recuperar una vivienda alquilada para vivir en ella, o para que viva allí su cónyuge, su compañero permanente durante al menos el último año, su pareja de hecho con la que ha contraído un PACS (un Pacto Civil de Solidaridad, según la ley francesa que ampara a las parejas de hecho), sus ascendientes o descendientes, o los de su cónyuge, compañero o pareja de hecho. El propietario deberá comunicarle al inquilino el motivo del requerimiento, así como el nombre y la dirección del beneficiario del inmueble. Si los inquilinos firmantes del contrato de arrendamiento son dos o más, cada uno de ellos tiene que recibir el requerimiento, como así también cada uno de los cónyuges en caso de que el propietario haya sido notificado de su matrimonio.
Si el requerimiento es enviado por carta certificada, el propietario tiene que comprobar que el inquilino la haya recibido antes de que empiece a correr el preaviso de 6 meses. De lo contrario, es preferible que el propietario le notifique su proposición o requerimiento por vía judicial (recurriendo a un "huissier"), antes de que empiece a correr el plazo de 6 meses.

Si el propietario pretende vender su vivienda

El inquilino tiene prioridad para comprarla.
El propietario tiene que notificarle su requerimiento e indicarle al mismo tiempo el precio y las condiciones de venta de la vivienda (no es obligación hacer constar la superficie del bien). La oferta de venta tiene que reproducir los cinco primeros apartados del artículo 15-II de la ley del 6 de julio de 1989.
La oferta de venta será válida durante los dos primeros meses del preaviso legal.

• Si el inquilino acepta la oferta de venta,
  Si el inquilino acepta la oferta de venta, cuenta con un plazo de dos meses para concretar la compra, a partir de la fecha de envío de su respuesta al propietario.
  El plazo de realización de la compraventa pasa a ser de cuatro meses si el inquilino indica que contrae un crédito. Si finalizado este plazo la compraventa no se hizo efectiva, el inquilino tiene que dejar la vivienda.
  
• Si el inquilino no acepta la oferta de venta durante los dos primeros meses del preaviso legal, tendrá que dejar la vivienda a más tardar a la finalización el contrato.
  Si el propietario pone la vivienda en venta en condiciones más ventajosas, él mismo o el notario tendrá que notificárselo al inquilino; la notificación equivale a una oferta de venta y ha de ser enviada al nuevo domicilio del inquilino o, si éste no ha notificado su nueva dirección, a la antigua.
  El inquilino interesado tendrá un plazo de un mes para responder: si acepta esta nueva oferta de venta, disfrutará de un plazo de dos meses a partir de su respuesta para hacer efectiva la compra (cuatro meses si recurre a un crédito).
  

Caso particular: cuando la vivienda es propiedad de un entidad jurídica (ej.: una compañía de seguros, una empresa semiestatal, etc.), la oferta de venta es independiente del requerimiento. Cuatro meses antes de la finalización contractual, se puede prorrogar el contrato de arrendamiento por escrito, por una duración inferior a 6 años. Al término del período establecido, el contrato queda rescindido de pleno derecho.

Si el propietario tiene un motivo serio y legítimo

El incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del inquilino durante el período de vigencia del contrato (ej.: retrasos reiterados en el pago del alquiler, descuido en la conservación de la vivienda, problemas con los vecinos, etc.) puede ser un motivo serio y legitimo para que el propietario rescinda el contrato.
Sin importar el motivo expuesto por el propietario, si el inquilino deja la vivienda antes de terminado el preaviso, sólo tendrá que pagar el alquiler y los gastos correspondientes al período durante el cual ocupó efectivamente la vivienda.
Al término del contrato de arrendamiento, si el inquilino es mayor de 70 años y si sus recursos son inferiores a una vez y media el valor anual del SMIC (el equivalente francés del salario mínimo interprofesional), el propietario que desea rescindir el contrato ha de ofrecerle otra solución para la vivienda, excepto si él mismo es mayor de 60 años o si sus recursos no exceden una vez y media el valor anual del SMIC.

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