Viviendas de bajo consumo

Depuis quelques temps déjà et dans le monde entier, on constate une prise de conscience à l'égard des risques de changements climatiques. Les objectifs du protocole de Kyoto, qui visent à diviser par quatre la quantité d'émission de gaz à effet de serre en France d'ici 2050, sont ambitieux. En effet, si une majorité de Français est séduite par le logement basse consommation, ils ne sont qu'une minorité à souhaiter investir dans ce type d'habitat à économie d'énergie. Pourtant, même dans l'immobilier, toutes les raisons sont bonnes pour « se mettre au vert ».

Qu'est ce qu'un logement basse consommation ?

Un logement basse consommation est un logement dit « écologique ». Ce type d'habitat vise à réduire au maximum les besoins en énergie. Actuellement, un logement classique consomme environ 300 kWh par m² et par an, notamment s'il s'agit d'un bien immobilier ancien. Une maison construite au label BBC (bâtiment basse consommation), de classe A (niveau de performance le plus élevé), garantit une diminution en consommation et en émission de gaz à effet de serre. En effet, grâce à ses très faibles besoins en énergie, la consommation d'un BBC peut descendre jusqu'à 4 fois moins qu'un logement standard, soit seulement 50kWh par m².

Cependant, le prix de construction d'un logement basse consommation peut apparaître comme un frein aux yeux des français. Il existe malgré tout d'autres possibilités pour économiser de l'énergie. En effet, la rénovation et/ou l'aménagement de son logement permet de descendre jusqu'à 80 kWh par m². Avec quelques modifications, un logement, même ancien, peut favoriser la diminution d'émissions de gaz à effet de serre dans l'atmosphère grâce à ses faibles besoins en énergie, et offrir un maximum de confort thermique et acoustique grâce à une parfaite isolation.

Comment optimiser son logement de façon à consommer moins d'énergie?

Remplacement des huisseries, isolation de la structure (murs et toiture), et parfois même changement d'équipement de chauffage et de ventilation. Passer d'un logement standard à un logement basse consommation peut demander une rénovation assez lourde.

Pour simplifier vos démarches d'aménagement, faites avant tout un état des lieux en identifiant les équipements qui provoquent la surconsommation d'énergie (huisseries anciennes avec simple vitrage, déperditions par les coffrets de volets roulants, isolation absente ou insuffisante en toiture, sur les murs...).

Ensuite, il est conseillé de faire un bilan et d'analyser les priorités. Prenez en compte la situation géographique: selon votre lieu d'habitation, vos choix ne seront pas les mêmes au niveau de l'isolation et des choix techniques. La majorité des pertes thermiques s'effectue par le toit, les murs et les fenêtres. Il est donc très important d'évaluer son isolation actuelle et ses possibilités d'amélioration. Le choix d'équipements de chauffage performants comme la pompe à chaleur est également un élément essentiel dans l'optimisation écologique de son habitat. Il est également recommandé d'envisager un remplacement des fenêtres et de choisir un professionnel pour la pose, avant de mettre en place une ventilation maîtrisée.

Enfin, pour parfaire votre logement basse consommation, intégrez des énergies renouvelables à votre habitat comme le solaire photovoltaïque qui transforme le rayonnement solaire en énergie électrique. Changez également de comportement d'achat : choisissez des appareils ménagers de catégorie A, éteignez les veilles d'appareils électriques, utilisez des lampes basse consommation et évitez le gaspillage, en récupérant les eaux pluviales par exemple.

Economiser de l'énergie : cela en vaut la peine !

Nota de coyuntura de Laforêt (2º semestre de 2009)

2009 y el efecto vaivén

-10, -20, -30%... En 2009, las previsiones alarmistas sobre un derrumbe de los precios en el mercado inmobiliario se sucedieron sin cesar. Es cierto que a finales de 2008 había suficientes motivos de preocupación para los vendedores, mientras que los compradores comenzaban a alegrarse... Repentinamente, los bancos habían dejado de otorgar créditos y los suscriptores de préstamos de empalme se vieron obligados a aceptar condiciones de venta de sus bienes muy a la baja. Los compradores al acecho de un "buen negocio" aprovecharon el clima de pánico para negociar duro.

Sin embargo, el clima de pánico no duró mucho: hasta finales de marzo de 2009, las propiedades que estaban en venta desde hacía varios meses encontraron comprador, a la vez que los nuevos bienes disponibles comenzaban a escasear, lo que produjo una disminución general de la oferta. La bajada de los precios se detuvo instantáneamente.

Más tarde, en el mes de abril, el mercado inició su recuperación y los compradores volvieron a acudir a las agencias, gracias al efecto conjunto de los incentivos fiscales previstos por la llamada "enmienda Scellier", los tipos de interés reducidos y la nueva buena voluntad de los bancos.

Pero entonces los compradores se llevaron la sorpresa de que había pocas ofertas en el mercado para satisfacer sus necesidades. Los vendedores estaban a la espera de días más propicios. La situación empezó a cambiar y los oportumistas, los pragmáticos o los calculadores de las finanzas debieron resignarse a la decepción ante una bajada de precios mucho menos significativa que la esperada.

La caída observada en Francia a finales del mes de junio fue apenas del 3,5%, acelerándose levemente en julio y agosto, hasta terminar a -7,3% a finales de ese mes. A partir de entonces el vaivén comenzó a manifestarse: los precios iniciaron una lenta recuperación (entre el 1 y el 3%).

El 31 de diciembre próximo, la pérdida real registrada a nivel nacional en Francia durante el año será de un 4,4% aproximadamente.

Una diferencia notable con el -20% o el -30% de los que se había hablado a finales de 2008. Quienes previeron estas cifras habían olvidado una ley básica en economía: "los precios dependen de la oferta y de la demanda".

El número limitado de propiedades en venta desencadena una subida de los precios

En nuestra nota de coyuntura anterior, observamos un nivel muy bajo del número de bienes en venta por agencia. En 2009, una agencia Laforêt de la región parisina, o de cualquier otra región de Francia, tiene una media de 110 propiedades en cartera, en comparación con las 250 de principios de los años noventa, y una agencia Laforêt de la capital tiene 20, en vez de 80 hacia 1991.

Si el comprador se encuentra frente a una oferta reducida, no podrá alegar la existencia de muchos bienes equivalentes y, por tanto, negociar los precios a la baja. De hecho, desde principios de septiembre de 2009, los vendedores han recuperado parte del poder de negociación que habían perdido en los dieciocho meses anteriores.

Cabe mencionar dos motivos principales para esta insuficiencia de bienes en venta:

- Pocos son hoy en día los que venden antes de comprar. Los vendedores potenciales no se atreven a iniciar un proceso de compra antes de haber vendido su propiedad. La cadena que funcionaba hasta ahora gracias a los préstamos puente se ha estancado. Los anuncios alarmistas han hecho que la mayoría de los vendedores sean reticentes a correr riesgos. A pesar de que los bancos observan una lenta mejoría, el mercado de los préstamos puente está totalmente parado.

- Una mudanza siempre cuesta caro. En el período de inestabilidad que estamos atravesando, las familias prefieren esperar y ahorrar, en vez de hacer gastos que siempre se han considerado como algo superfluo.

Lo típico es que los proyectos vengan a la mente cuando no hay preocupaciones ni estrés. La inseguridad, real o imaginaria, no ayuda a soñar. En 2009, la característica principal de los consumidores ha sido el pragmatismo. Lo que buscaban era una oportunidad y no una casa preciosa e irresistible.

Pensando, y con razón, que las posibilidades de que las propiedades experimenten una bajada de precio significativa a corto plazo son muy pocas, los posibles compradores prefieren permanecer en su casa o su piso actual, a la espera de que mejore la situación y de poder comprar otra vivienda, más grande o más cómoda, en un futuro.

Las únicas fincas que se están comercializando en estos momentos son pisos y casas de poca superficie. Los compradores son esencialmente personas que acceden con ello a su primera vivienda y que, por tanto, tienen una fuerte motivación.

¿Será duradera la subida de los precios?

Es preciso relativizar el esfuerzo financiero que debe efectuar el comprador ante esta leve subida de los precios. Un comprador de finales de 2009 pagará lo mismo que uno de marzo de 2009: un valor promedio de 200.000 €. El volumen de ventas en 2009 se mantiene en un nivel muy bajo: para fin de año sólo se habrán registrado 480.000 ventas de bienes de segunda mano, mientras que en los días más afortunados se realizaban 700.000 ventas.

Está claro que los bienes inmuebles siguen siendo un "valor seguro". Más aún, para los jóvenes es la única forma de luchar contra la fragilidad de la economía. El temor al paro y la preocupación por un futuro poco prometedor se ven compensados por unos tipos de interés realmente atractivos (por debajo del 4%.

Para 2010 no se espera una mejora muy significativa de la situación en lo que se refiere a los volúmenes de venta (probablemente no se superen los 520.000 bienes) y los precios permanecerán estables. Algunas regiones y ciertos tipos de bienes perderán o ganarán interés en función de la oferta y de la demanda.

Pocos compradores pero muy determinados Si bien los compradores han vuelto a manifestarse, todavía no han alcanzado el número que representaban de media en la década anterior. No obstante, son un 40% más numerosos que el nivel más bajo alcanzado hace un año. El 38% de ellos son compradores de primeras viviendas, por lo que les es más fácil conseguir préstamos. Su presupuesto es de 160.000 € en promedio.

Sus familias no dudan en desembolsar algún dinero para ayudarlos en esta empresa.

La verdadera fluidez del mercado vendrá con la recuperación económica

La atractividad de las inversiones inmobiliarias sigue intacta, pero la verdadera recuperación será más lenta. Aunque para la mayoría de las generaciones el futuro esté en tener casa propia, endeudarse durante 20 o 25 años supone tener confianza en el porvenir. Y la gente siente que la recuperación económica aún es bastante incierta, por lo que la aceleración de las transacciones no puede producirse inmediatamente.

Los incentivos fiscales a favor de las inversiones inmobiliarias, como la ley Scellier, los préstamos sin interés garantizados por el Estado o el nuevo "Pass-foncier" (un sistema que permite pagar primero la casa de nueva construcción y después el terreno) son medidas supletorias. Al igual que la prima de desguace, ayudan a los profesionales del sector en un momento de desaceleración pero su impacto real para sacar adelante el mercado es limitado.

Habrá que esperar a 2011 o 2012 para que la economía recupere un ritmo de crecimiento aceptable. Por consiguiente, es poco probable que el mercado inmobiliario vuelva a la normalidad antes de ese plazo. Para que realmente mejore sustancialmente, se necesitan medidas concretas de apoyo al acceso a la vivienda, en especial, el establecimiento de tipos de interés bonificados más atractivos. Sería oportuno además que el Gobierno interviniese para desbloquear la situación de las familias que desean pasar de una primera vivienda pequeña a otra de mayor comodidad, buscando alguna forma de garantizar los préstamos puente.