Acheter : L'essentiel à savoir

LES DOCUMENTS A CONSULTER AVANT DE S'ENGAGER

Vous éprouvez un coup de cœur pour une maison ou pour un appartement ? Son prix entre dans votre budget ? Avant de vous engager définitivement, consultez notamment les documents suivants :

• El estado de gastos y el acta de la última junta general (obviamente si se trata de una comunidad de propietarios). Ello le permitirá saber si la comunidad está bien administrada y si se votaron obras recientemente;
• Le carnet d'entretien de l'immeuble : le vendeur doit vous communiquer le carnet d'entretien de l'immeuble, dès lors que vous lui en faite la demande. Tenu par le syndic de copropriété, il indique notamment l'année de réalisation de gros travaux (ravalements de façade, aménagement d'un ascenseur..) ;
• Los últimos recibos de pago del impuesto sobre la propiedad inmobiliaria o del impuesto sobre la vivienda.
• Les diagnostics (selon les cas : certificat d’état d’amiante, le CREP, le diagnostic termites, le DPE, les diagnostics gaz et électricité, le DIANC, l'ERNT).

Por último, si tiene la intención de comprar una casa, consulte en el ayuntamiento las reglas urbanísticas que le atañen y las obras previstas en el barrio.

Tout acheteur (non professionnel) d'un logement à usage d’habitation ayant signé une promesse sous seing privé dispose d'un délai de rétractation de 7 jours. Durant cette période, aucune somme d'argent ne peut être versée, sauf lorsque l'acte sous seing privé est reçu par un professionnel qui devra restituer les fonds reçus dans un délai de 21 jours en cas de rétractation de l'acheteur.

L'ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE

La réitération de la vente par acte notarié constitue l'ultime étape qui va permettre de procéder aux formalités de publicité foncière et de la rendre opposable aux tiers. Dans le cas où aucun compromis de vente n'a été signé, le notaire doit accorder à l'acheteur un délai de réflexion de 7 jours, et doit, à cet effet, lui notifier le projet d'acte. Dans la plupart des cas, c'est le notaire du vendeur qui reçoit l'acte, assisté le cas échéant du notaire de l'acheteur. Les autres frais liés à la vente (les émoluments et les droits et taxes payés au Trésor public) demeurent intégralement à la charge de l'acheteur.

LA COPROPRIETE DEFINITION DE LA COPROPRIETE

Il s'agit de tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. La copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967. Le règlement de copropriété a pour objet de fixer la destination de l'immeuble et détermine les droits et les obligations des copropriétaires, tant sur leurs parties privatives que sur les parties communes, ainsi que la répartition des dépenses. La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité morale. Il établit s'il y a lieu le règlement de copropriété et a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Les décisions sont prises en assemblée générale des copropriétaires et leur exécution est confiée à un syndic placé sous le contrôle du conseil syndical. Le syndic représente le syndicat des copropriétaires dans les actes civils et en justice

MISSIONS DU SYNDIC

Le syndic est notamment chargé de :

• assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des décisions de l'assemblée générale ;
• administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence,
• faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à sa sauvegarde ;
• établir et de tenir à jour le carnet d'entretien de l'immeuble ;
• établir le budget prévisionnel du syndicat et de le soumettre au vote de l'assemblée et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée conforme au décret et à l’arrêté du 14 mars 2005 (sauf les « petites copropriétés » de moins de 10 lots dont le budget prévisionnel sur trois exercices est inférieur à 15 000 Euros).

LES PARTIES COMMUNES ET PRIVATIVES

Sont privatives, les parties des bâtiments et de terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Elles sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. Toutefois ce critère n'a qu'une valeur supplétive et il appartient au règlement de copropriété de fixer la liste des parties réputées privatives. Sont communes, les parties des bâtiments et de terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

• los vestíbulos y pasillos del edificio;
• las escaleras, los ascensores;
• los patios;
• los parques y jardines;
• los caminos de acceso ;
• la obra gruesa, los encofrados, conductos y sombreretes de chimeneas;
• los locales de servicio comunitarios (por ej., el local de residuos);
• los pasajes y corredores;
• las instalaciones comunes, incluidos todos aquellos conductos que atraviesan los locales privativos ;
• la calefacción central. La caldera y demás instalaciones son elementos comunes; para evitar trastornos graves en el funcionamiento de las instalaciones, está prohibido alterar, cambiar o suprimir cualquier elemento de calefacción que se encuentre en las partes privativas;
• los vertederos de evacuación de residuos: los conductos, así como las bocas de vertido que se encuentran en espacios comunitarios, son elementos comunes; en cambio, las bocas situadas dentro de los pisos se consideran privativas;
• las antenas de televisión colectivas, incluidas las parabólicas.

LES CHARGES DE COPROPRIETE

La répartition des charges doit être fixée par le règlement de copropriété dans le respect des dispositions de l'article 10 de la loi de 1965 qui distinguent les charges relatives aux parties communes des charges afférentes aux éléments d'équipement commun et services collectifs. Les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes doivent être réparties proportionnellement à la valeur relative des parties privatives comprises dans chaque lot. Les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun sont réparties en fonction de l'utilité que ces services ou éléments d'équipement commun présente à l'égard de chaque lot.

L'ASSEMBLEE GENERALE DES COPROPRIETAIRES

Pueden participar en ella todos los copropietarios, como así también:

• los inquilinos que hayan firmado un contrato de arrendamiento con acceso diferido a la propiedad;
• les associés pour les lots appartenant à une société civile immobilière d’attribution;
• el mandatario común, tratándose de partes en situación de indivisión;
• los representantes de una asociación de inquilinos;
• los inquilinos delegados por un propietario.

Dans l'hypothèse où un copropriétaire ne peut pas assister personnellement à la réunion, il a la possibilité de se faire représenter par un mandataire de son choix, à l'exception du syndic. Il remet à son mandataire un pouvoir rédigé sur papier libre. Une même personne ne peut cependant recevoir plus de trois mandats sauf si le nombre de mandats lui fait totaliser moins de 5 % des voix. Il doit être tenu au minimum une assemblée générale par an. Toutefois, en cas de besoin une assemblée extraordinaire peut être convoquée, soit à l'initiative du syndic, soit à la demande du conseil syndical ou encore à la demande d'un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins le quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoit un nombre inférieur de voix. Sauf urgence, le syndic doit convoquer l’assemblée au moins 21 jours avant la date de la réunion. Les convocations sont notifiées par Lettre recommandée avec accusé de réception ou remises contre émargement. Sont joints à la convocation les projets de résolutions et les conditions essentielles des contrats et marchés qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée, ainsi que le budget prévisionnel du prochain exercice et l'arrêté des comptes de l'exercice précédent. Chaque copropriétaire ou mandataire doit émarger la feuille de présence. L'assemblée désigne en début de séance un président et le cas échéant un ou plusieurs scrutateurs, le secrétariat étant assuré par le syndic sauf décision contraire de l'assemblée. Il est alors procédé à l'examen de chaque question inscrite à l'ordre du jour puis procédé au vote selon la majorité applicable compte tenu de la nature de la décision. Le résultat des votes est consigné dans le procès verbal qui devra indiquer par ailleurs si la décision est ou non adoptée. Dans les deux mois il y a lieu de notifier aux absents non représentés ou aux opposants, le procès verbal. Ils disposeront alors d'un délai de deux mois pour contester en justice les décisions adoptées par l’assemblée générale.